李嘉诚内地地产战略：以时间换利润

　　在内地房地产业一片肃杀之际，李嘉诚却日益加快圈地步伐。其迅猛增长的土地储备和刻意维持低调的营业额，似乎正在重演1970年代一举成为香港政府之外最大“地主”的惊人一幕。
   
　　“水土不服”真相
   
　　“十一”长假后，超人李嘉诚在北京的首个住宅项目逸翠园依然没有开盘的迹象。   
　　两个多月前的8月3日，李嘉诚旗下和记黄浦地产(北京朝阳)有限公司在北京举行逸翠园项目展览开幕式，为和黄经过4年准备推出的逸翠园正式拉开序幕。会上，和黄宣布，这一几乎完全拷贝纽约著名华盛顿广场生态的大型CBD高档小区将在9月正式开盘。   
　　9月底， 商务周刊记者曾就逸翠园项目先后几次问询和黄，和黄公关部人士答复：逸翠园确没有开盘，具体开盘日期不方便透露。   
　　“超人食言了”，情况当然很严重。一两个月时间的后延对一般的大型房地产项目来说并不算什么，但很多业内人士之所以心急火燎地欲览逸翠园庐山真面目，是因为早已被它吊了4年的胃口。   
　　北京一位地产商对记者回忆，2001年10月，和黄宣布要投资30亿元在朝阳路板块推出高档住宅项目，引起北京地产界的一片惊呼，但和黄以7亿人民币拿下这块37万平方米的地块后就陷入了沉寂，且一沉就是4年。这位房产商回忆，几乎与逸翠园项目同时，李嘉诚当年还想参与北京东坝地块近5000亩的开发，但项目随后也陷入搁置状态。李嘉诚此前在北京只有东方广场这个商业地产项目，而且也经历了诸多波折。   
　　“李嘉诚似乎有点水土不服。我们不怕他。”北京奥林匹克花园总经理张亚夫在接受媒体采访时表示，和黄虽然在香港取得成功，但他们在北京不一定行。更有业内人士指出，李嘉诚在北京地产项目的状态其实是其整个内地地产业务的缩影：超人在内地遇阻。   
　　和黄的年报似乎也证明了这一点。和黄的地产及酒店业务营业额在2002年达到117亿港元后，2003年、2004年持续下滑，2004年营业额只有91亿港元。其2005年半年报也显示，上半年地产及酒店业务只有34亿港元，全年营业成绩不容乐观。而这其中，2004年和黄地产项目的营业额尚不到整个集团的4%。   
　　和黄的年报透露，其在内地24个城市一共拥有42个地产项目，但近年来在内地1年内同时销售的项目几乎不会超过5个，而且大多集中在上海、广州、深圳等南方中心城市。这个成绩单显然无法与近几年全国范围内突飞猛进的万科、顺驰等相比。 　　
　　超人遇阻？看起来似乎成立。但香港大福证券执行董事麦德广提醒记者注意和黄近几年年报透露出来的另一个信息：李嘉诚在拼命圈地。
　　显然这一条超人路线图更为令人震惊——2005年上半年：2月上海，3月成都，4月长沙、长春，5月武汉、天津、北京，6月重庆，9月广州。和黄半年多内北上南下，东突西进，在全国加快布局战略，拿下了近200万平方米土地。加上去年下半年在成都、深圳、西安等地买入的大幅地块，近一年来和黄在内地买地已经达到300万平方米。即使不算业内广泛流传但尚未确定的武汉万亩“长江乐园”项目，李嘉诚过去一年的圈地速度在内地地产一片肃杀的衬托下愈发令人咋舌。    　　
　　“我们拿出的成绩单的确非常扎眼。”8月16日，和记黄埔地产中国事务区总经理谭健旭出现在广州珊瑚湾畔，这位一贯严谨低调的和黄高层言谈之中对和黄的土地储备颇有得意之色。    　　
　　年报显示，截止到2003年年底，和黄在内地的土地储备约有238.78万平方米。经过一年半的圈地运动，到2005年6月这个数字翻了一番，超过600万平方米。年报还显示，2002年年底和黄的土地储备中，内地储备占72%；而到2005年，这一比例已经上升到93%。  　　
　　和黄在年报中称，将继续实行在内地的拿地策略，“使得未来开发储备达到5年以上，以获得更稳定的收益”。   
　　一边业绩呈现下滑之势，另一方面开足马力全国圈地，李嘉诚的地产战略耐人寻味。

　　以时间换利润   
　　
　　“秘密在于保持土地储备与发展项目一定比例。”上海一位接近和黄地产的业内人士援引和黄年报中的一句话，来向记者解释李嘉诚的行为。至于具体比例，这位人士透露，5年以上的土地储备是和黄长期发展的底线。如果为了土地储备牺牲一些发展项目，对和黄来说也完全可以接受。  　　
　　这位地产人士透露，和黄做项目每个环节都非常严谨、低调。“内地很多房产商乐此不疲的非常规操作手法，和黄都不会采用。”他赞扬说，这样做客观上项目自然会慢一点，但因为李嘉诚资金实力雄厚，没有资金滚动压力，这种看似“慢”的做法反而因为内地土地飞涨而自动获得土地溢价。比如北京的逸翠园经历4年时间才开盘，在业内被认为有“晒地”嫌疑。  　　
　　和黄在上海的标志性楼盘汇贤居也有异曲同工之妙。汇贤居位于徐汇区乌鲁木齐中路长乐路口，早在1990年代中期李嘉诚就拿到了该地块。但因为是老城区，牵扯大量拆迁而不被人看好。和黄硬是耐心地等一户不剩地拆干净，周围市政配套都建好才开始动工开发。结果项目完工时，该地块已经是寸土寸金。2003年，汇贤居以2500美金/平方米火暴开盘不久，就宣布将其中一栋43层的公寓自己持有出租。此后李嘉诚配合这个高档开发甲级写字楼THE CENTER，将写字楼和持有物业的租金和溢价打包到海外上市融资。该楼盘一度创下6500美金/平方米的高价。
　　“他用时间换稳定的利润，也可以大比例地持有物业慢慢收租。”这位人士透露，李嘉诚不会在乎一时一地得失，而事实证明他得到的是一个长期的稳定的较高回报。   
　　业内资深地产分析师国泰君安证券的张宇认为，对李嘉诚来说，现在土地储备远比发展项目更重要，时机更难得。这种时机来自于2003年下半年开始、2004年加强并于2005年达到强势的房地产宏观调控。大部分人估计，这次调控肯定要持续1—2年以上。   
　　“在金融系统尚未建立现代公司治理制度之前，内地房产商不得不面临一段时间的资金链绷紧危险，他们要么内部整合，比如一些中字开头的公司都在积极扩张；要么外来的进来，比如李嘉诚。”张宇提醒人们注意，“李嘉诚拿地的速度正好与宏观调控步伐吻合。”